Hoe werkt huurkoop?
Wij zijn o.a. in Belgie, Nederland, Oostenrijk, Duitsland en Hongarije, de enige aanbieder van huurkoop ZONDER aanbetaling. Wij zijn geen makelaar, die werkt in een gebied van 20 km. Een bezoek aan een huis is voor ons 8 uur -400 km- autorijden. Het zijn vaak werkdagen van 12 uur. Ik kan daarvoor ook geen mensen vinden. Daarom is alleen bezichtiging niet mogelijk en kunnen wij alleen voor kopers werken.
Bij koop dient men mij 160 euro over te maken, voor kosten die ik voor de huurkoper moet betalen. De kosten van de 2e registratie bij het kadaster, als men eigenaar wordt van het huis, zijn daarin begrepen. In Hongarije gaat men bij koop van een huis naar de advocaat. Dr Kandra spreekt goed Engels en trekt 2 uur voor de huurkoopakte uit.
Eerst is er bezichtiging van het huis en daarna de afspraak bij de advocaat. Dit systeem werkt voor beide partijen uitstekend. Wil men bij koop vooraf toch alleen een bezichtiging, dan zijn wij genoodzaakt de daadwerkelijke kosten ad 150 euro voor de autorit van 400 km in rekening te brengen.
De fee van dr Kandra is 1 procent van de huurkoopprijs plus de registratiekosten voor het kadaster van 40 euro per registratie. De huurkoopakte krijgt men meteen mee. Enige tijd later ontvangt men de inschrijving bij het kadaster. Zijn alle huurkooptermijnen betaald, volgt een 2e inschrijving bij het kadaster, nu als eigenaar. Een aantal maanden later ontvangt men van belastingdienst NAV de rekening voor de 4 procent overdragsbelasting. Men kan die nota in 12 termijnen betalen.
Beide echtgenoten dienen de huurkoopakte te tekenen.
Normaliter wordt een 3-jarig niet annuleerbaar huurcontract gesloten dat overgaat in een huurkoopcontract en dat contract is vaak 4-6 jaar. Contracten met inschrijving bij het kadaster. Waarom deze constructie?
In de huurkoopcontracten is de bepaling uit het Burgelijk Wetboek opgenomen -dwingend recht bij verkoop bij uitgestelde betaling. Met andere woorden: men mag er niet vanaf wijken- dat wij als 2 maanden niet is betaald het contract mogen opzeggen en alle huurkooptermjnen in eenmaal moeten opeisen.
Bij afsluiting van een huurkoopcontract moeten wij over de verkoop over de hele periode ineens, een hoge winstbelasting betalen. Soms gaat het om 28.000 euro voor 1 enkel huis. Dat is zwaar. Wat echter onrechtvaardig is dat als een contract nadien geen winst, maar verlies geeft, de hoge winstbelasting voor dat huis toch moet worden betaald. In 2 gevallen kan deze situatie ontstaan:
Hongaarse huizen zijn minder sterk. Er kan een probleem ontstaan waarbij wij tot de restwaarde afboeken. Voorbeeld: Geheel onverwachts begon een bakstenen huis te verzakken.
De huurkoper betaalt niet en incasso van de vordering is niet mogelijk. Dat gaat altijd gelijk op met ernstige verwaarlozing van het huis, waardoor wij tot de restwaarde afboeken. Voorbeeld: vernieling van het huis door wraak.
De discussie met belastingdienst NAV is dat het momenteel om 5 huizen gaat waarvoor wij een flinke winstbelasting moeten betalen, terwijl er verlies is geleden. Door het ontbreken van de gebruikelijke 50 procent aanbetaling zijn de betaaltermijnen lang. Onze manier van werken gaat niet goed samen met de Hongaarse belastingregels.
Echter: verkopen wij een huis dat 5 jaar in ons bezit was, dan is er 0 belasting te betalen. Daarom sluiten wij het huurkoopcontract eerst na afloop van die periode. De huurkoper start met een niet annuleerbaar huurcontract van meestal 3 jaar. Voordeel voor de koper is dat hij 1.000 euro minder voor de 4 procent overdrachtsbelasting- verschuldigd nadat alle termijnen zijn betaald- kan betalen.
Over de verhuurperiode betalen wij belasting. Ook dat is niet gratis. Maar het onmogelijke is eruit. Ondeugfend vragen mensen mij: waarom ben je zo stom om te betalen? Het is belastingdienst NAV die mij schrijft.
Komt de huurkoper zijn verplichting niet na om aan het einde van de huurperiode het huurkoopcontract te tekenen, is hij ons een schadevergoeding van 20.000 euro verschuldigd.
Bovenstaande is advocatentaal -en blijkt keer op keer noodzakelijk. Maar huurkopers moeten zich er niet door laten afschikken. Het langste betalingsuitstel was 7 jaar. Het wachten op het einde van een Belgische schuldsanering.
Net als iedereen hebben wij klanten die het kunnen betalen en die het niet kunnen betalen. Dat laatste geeft dit werk een sociaal aspect. Door velen zeer gewaardeerd.
Jaarlijks ontvangt men een overzicht van de gedane betalingen en het percentage waaarvan men eigenaar is van het huis. De extra verklaringen maken de zekerheid van huurkoop sluitend: bij het bereiken van 20, 40, 60 en 80 procent eigenaarschap ontvangt men een ondertekende verklaring.
Kopers kijken naar de prijs van het huis en trekken daar de in 10 jaar bespaarde huur -inclusief jaarlijkse huurverhoging- vanaf, en zijn tevreden met het resultaat.
Van de website van Tarjani Nagy Advocaten, Boedapest en Szolnok:
Vastgoedmarkt – nieuwe mogelijkheid tot gespreid betalen
Auteur: Sándor Tarjáni-Nagy | 15 juni 2018 | Nieuws
15 juni 2018
Er is een wettelijke mogelijkheid om onroerend goed in termijnen te betalen.
Steeds meer mensen profiteren ervan. Meer informatie vindt u in het artikel
op Szoljon.hu