EU-burgers kunnen 95 % van de huizen vrij kopen

Alle sites met informatie over de regels bij het kopen van een Hongaars huis zijn oppervlakkig. Alleen op deze site -vanuit 11 jaar ervaring- ALLE informatie

 

Heeft men de Belgische of Nederlandse nationaliteit, of van de (voormalige) Nederlandse Antillen, dan mag men binnen de bebouwde kom vrij kopen. En dat zijn 95 % van de huizen. Is men geen EU-burger, dan wordt de koopakte duurder en krijgt men moeilijk -zelfs meestal geen- toestemming tot aankoop. Als EU-burger heeft men geen verblijfsvergunning nodig. Men moet zich alleen inschrijven bij de vreemden-lingendienst en dan is men meteen bij de Gemeente aangemeld.

 

Er is maar weinig wat buitenlanders niet mogen kopen. Bijvoorbeeld onroerend gelegen aan vaarwegen. Buiten de bebouwde kom wordt het een heel ander verhaal. Meestal gaat het om landbouwgrond. Vaak gaat het hier ook om de gesloten tuinen en wijnhuisjes. Vaak kunnen buitenlanders hier ook kopen. Maar is er een procedure nodig van aanplakking voor 2 maanden van de verkoop bij het gemeentehuis. Een groot aantal personen hebben dan een voorkeursrecht. Bijvoorbeeld inwoners van de Gemeente of de buren.

 

Deze procedure duurt 4-6 maanden. Zij die een voorkeursrecht hebben, en zich binnen die 2 maanden melden, mogen het onroerend goed dan voor de prijs genoemd in de door de advocaat opgestelde koopakte kopen. Meldt zich niemand, dan mag men meestal kopen. Het gaat te ver om hier alle mogelijkheden te bespreken. Het beste informeert men zich tevoren bij een goede advocaat. Met name is het van belang of men een adreskaart kan krijgen (lakcime). Zonder de lakcime mag men zich er niet vestigen, men kan geen internet aanvragen, geen auto op kenteken etc. EU-burgers mogen in het buitengebied maximaal 10.000 m2 grond per persoon bezitten.

 

Inschakeling van een makelaar is niet verplicht. Er zijn (Nederlandse/Belgische) makelaars die werken vanuit een kantoor in het buitenland en daar aan de regelgeving moeten voldoen. Werkt men vanuit een kantoor in Hongarije, dan moet de makelaar een makelaarsvergunning hebben. Het laatste zegt overigens niets over de betrouwbaarheid van de makelaar. Nederlandtalige of Hongaarse makelaars, er zijn hele goede en hele slechte. Dus ook hier goed tevoren informeren.

 

Ik ken hele goede Hongaarse makelaars. Maar er zijn er ook met streken. Bijvoorbeeld dat zij de verkoper van een huis onder druk zetten om hun huis beneden de marktwaarde te verkopen. Door de te lage prijs verkopen zij snel en verdienen makkelijk hun provisie. Meestal betaalt de verkoper 4 % provisie met een minimum van 300-400.000 forint.

 

In Hongarije gaat men bij koop van onroerend goed naar de advocaat. Achter de schermen moet de advocaat de verkoop op tal van plaatsen melden en hij moet aan allerlei regels voldoen. Lang niet alle advocaten spreken Engels of Duits. Is dat niet het geval, dan mag de advocaat alleen voor U werken als er een tolk aanwezig is. Geen erkende tolk. Gewoon iemand die kan vertalen.

 

Ook hier een papierwinkel. De advocaat stelt en de koopakte en een werkopdracht op. In het laatste staat bijvoorbeeld dat de advocaat de koopakte bij het kadaster in moet schrijven. Logisch zult U zeggen. Maar in Hongarije is dat toch verplicht om vast te leggen. Moderne advocaten voegen beide documenten samen in de koopakte. Men zegt dat alleen punt 1 van de koopakte belangrijk is. De wet stelt alleen aan punt 1 eisen. Hier moet staan huis met tuin (of erf). Alleen de grootte van het grondstuk wordt vermeld en nooit de grootte van het huis. 

 

Het kadasternummer wordt genoemd met de toevoeging hrsz. Spontaan geeft men dat niet, maar men kan de advocaat om een plattegrondje van het grondstuk vragen. Vaak is niet duidelijk, welke grond men bezit. Men kan het kadaster om opmeting vragen. De kosten een kleine honderd euro. De Hongaarse wet zegt dat een advocaat moet controleren of in vrijheid wordt getekend. Daarom moet men op het kantoor van de advocaat verschijnen. Men kan ook gaan tekenen bij een Hongaarse ambassade in het buitenland. Dat kost 30 euro per exemplaar en van de koopakte zijn er 5 of meer exemplaren. Gaat men hiervoor naar de (eigen) notaris, dan kost het het dubbele.

 

Meestal vraagt de advocaat 1 % van de verkoopprijs. De koopakte is uiteraard in het Hongaars. Men kan bij het kadaster ook een 2-talige koopakte (Hongaars/Engels) laten registreren. Maar alle extra werk moet men natuurlijk extra betalen. Dit ook als men de koopakte in het Nederlands wil laten vertalen. Vertaalwerk is extreem duur. Ook zijn er in Hongarije enkele advocaten die de Nederlandse taal machtig zijn, zoals Rumi in Boedapest. Deze lieden zijn uiteraard erg duur.

 

De advocaat omschrijft welke zaken in de woning aanwezig zijn (zodat ze later niet weg kunnen zijn), zoals centrale verwarming, boiler, gaskachels, hydrofoor, keuken, meubels. Hij is verplicht de over- dracht van de nutsbedrijven te regelen, door bijvoorbeeld de meterstanden in een protocoll vast te leggen. Het invullen van de overschrijvingsformulieren doet hij alleen tegen extra betaling. En daar heb je niet zoveel aan, want de moeilijkheden bij acceptatie door de nutsbedrijven komen later (en dat is in 20 % van de gevallen). In het laatste zit het grote werk. Het plan is dat over een paar jaar de overheid de acceptatie gaat verzorgen. Mij zou dat veel werk besparen.

 

Men hoeft niet direct naar de advocaat te gaan. Men kan ook een aanbetaling doen (die maximaal  20% mag zijn. De koopakte moet dan binnen 2 maanden worden getekend. De grootste rechtszeker- heid geeft het als men de aanbetaling bij de advocaat geeft. Hij maakt dan een aantekening bij het kadaster. Trekt de koper zich terug, is hij de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet die de koper het dubbele van de aanbetaling geven.

 

Er zijn advocaten die aanbieden de koopakte via skype te tekenen. Advocaten die ik spreek zeggen doe dat niet, dat geeft teveel rechtsonzekerheid. De koper betaalt de advocaatkosten en is vrij in de keuze van de advocaat. Vaak zegt de (Hongaarse) verkoper: ik ga alleen naar mijn eigen advocaat. En men moet dat dan toch slikken. In Hongarije is het heel normaal de koopprijs contant te betalen. Soms heeft de verkoper ook geen bankrekening.